La Indemnización en la Terminación del Contrato de Arrendamiento De Local Comercial: Un Análisis Exhaustivo

La Indemnización En La Terminación Del Contrato De Arriendo De Tu Local comercial es un tema de obligatorio conocimiento para todo empresario, esto por cuanto le permite al mismo exigir sus derechos como arrendatario y exigir las reparaciones que le corresponden cuando se da a lugar a la terminación del contrato por culpa del arrendador, adicionalmente, le permite conocer las consecuencias que puede llegar a afrontar de ser él quien causa con culpa la finalización del convenio.  

Por lo expuesto, hemos redactado un blog que contempla un análisis detallado de todas las causas que pueden dar a lugar a la terminación del contrato de arriendo de local comercial con indemnización de perjuicios, así mismo, explicaremos detalladamente como se calcula el monto de dicha indemnización.

El Régimen Jurídico Del Arrendamiento Comercial En Colombia

El arrendamiento comercial en Colombia se rige principalmente por los artículos del 518 al 524 del código de comercio y en lo no regulado por tales artículos se regula por los artículos del 1974 al 2052 del código civil, A continuación, se desglosan los aspectos más relevantes de este régimen.

¿Cuándo Se Pude Causar La Indemnización En Favor Del Arrendatario De Local Comercial, Por motivo de la Terminación Del Contrato De Arrendamiento?

La indemnización en la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial puede generarse por diversas circunstancias, ente las más comunes se puede encontrar:

La Terminación Unilateral Ilegal Del Arrendador

Por regla general las partes no pueden terminar el contrato de arrendamiento de forma unilateral, así lo ordena el artículo 1602 del código civil que indica que todo contrato es ley para las partes y por tanto, no puede ser invalidado si no mutuo acuerdo o por causas legales, la única excepción es que las partes hayan coincidido en pactar cláusulas de terminación unilateral, las cuales se explicarán en un posterior blog, cualquier terminación unilateral ilegal efectuada por el arrendador causará la facultad del arrendatario de reclamar la indemnización de los perjuicios del caso.   

El Incumplimiento contractual:

La indemnización por incumplimiento contractual está consagrada en el artículo 1547 del código civil, según la cual refiere que en los contratos bilaterales si uno de los contratantes incumple lo pactado, el otro puede pedir a su arbitrio la terminación del contrato o el cumplimiento del mismo, en ambos casos con la correspondiente indemnización de perjuicios. No obstante, se debe tener presente que no todo incumplimiento puede justificar la ruptura del vínculo contractual, el incumplimiento debe ser grave y arrebatar a la parte cumplida su pretensión contractual.

La Falta de entrega del bien:

Conforme a como lo expresa el artículo 1983 del código civil, la ausencia de entrega de la cosa arrendada por el arrendador, da lugar a desistir del contrato y a cobrar la indemnización de perjuicios.  

La Mora en la entrega del bien:

Si el bien es entregado, pero con tal demora que el arrendatario ha perdido sustancialmente la utilidad que obtendría del contrato, el arrendatario está facultado por el artículo 1984 del código civil a terminar con el contrato y a demandar la reparación de los perjuicios que haya recibido.

Las Reparaciones por culpa del arrendatario:

El artículo 1986 del código civil establece que si existe la necesidad de reparaciones sobre la cosa arrendada que impidan el uso o goce del arrendatario del bien, este tiene la facultad de dar por terminado el contrato, no obstante, si dichas reparaciones obedecen a causas conocidas por el arrendador al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento y las mismas no fueron informadas o no fueron conocidas por el arrendatario, el arrendatario queda facultado para cobrar los perjuicios que haya recibido por tal evento.

Perturbación del uso y el goce:

El arrendador ostenta la obligación legal de librar de toda perturbación o embarazo el uso o goce del arrendatario sobre la cosa arrendada, así lo estipula el inciso 3 del artículo 1982 del código civil, por tal motivo, los artículos 1987 y 1988 expresan que, frente a perturbaciones o embarazos al uso y goce del arrendatario que hayan sido causados por el arrendador, el arrendatario queda facultado para terminar el contrato de arrendamiento y solicitar la indemnización de perjuicios pertinentes.   

Como ya se indicó ninguna de las partes pude terminar unilateralmente el contrato, por tanto, el evento en que el arrendatario efectúe una terminación unilateral del contrato, el arrendador estará facultado a reclamar la indemnización de perjuicios del caso.

¿Cuándo Se Pude Causar La Indemnización En Favor Del Arrendador De Local Comercial, Por motivo de la Terminación Del Contrato De Arrendamiento?

Analizadas las causas que pueden generar indemnización en favor del arrendatario, nos compete analizar las cusas que generan indemnización en favor del arrendador:

La Terminación Unilateral Ilegal Del Arrendador

Por regla general las partes no pueden terminar el contrato de arrendamiento de forma unilateral, así lo ordena el artículo 1602 del código civil que indica que todo contrato es ley para las partes y por tanto, no puede ser invalidado si no mutuo acuerdo o por causas legales, la única excepción es que las partes hayan coincidido en pactar cláusulas de terminación unilateral, las cuales se explicarán en un posterior blog, cualquier terminación unilateral ilegal efectuada por el arrendador causará la facultad del arrendatario de reclamar la indemnización de los perjuicios del caso.   

El Incumplimiento contractual:

En el mismo sentido ya expuesto, si quien incumple el contrato es el arrendatario corresponde al arrendador la terminación del contrato con la correspondiente indemnización de perjuicios, no obstante, se reitera que no todo incumpliendo faculta a la terminación del contrato.

El Impago del canon de arrendamiento:

Conforme a como lo expresa el artículo 2000 del código civil la ausencia del pago del canon de arrendamiento justifica la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial inmediatamente. 

Destinación diferente:

El artículo 1996 del código civil establece que el arrendatario es obligado a usar la cosa conforme a la destinación pactada en el contrato de arrendamiento y ante la ausencia de pacto alguno, la destinación que se espera por la naturaleza de la cosa o por la costumbre del país. Si incumple esta obligación el arrendador queda facultado a terminar el contrato y a reclamar los perjuicios derivados de tal contravención.

Ausencia de reparaciones locativas

El artículo 2028 del código civil establece que son reparaciones locativas las destinadas a mantener el local comercial, en las mismas condiciones en las que se recibió, dichas reparaciones locativas son de cargo del arrendatario, por ello el artículo 2030 del código civil faculta al arrendador a efectuar la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por el incumplimiento del arrendatario a estas obligaciones.

la destrucción total del local comercialComo ya se indicó ninguna de las partes pude terminar unilateralmente el contrato, por tanto, el evento en que el arrendatario efectúe una terminación unilateral del contrato, el arrendador estará facultado a reclamar la indemnización de perjuicios del caso.

Causales de Terminación sin indemnización: ¿Cuándo Puede Finalizar El Contrato De Arrendamiento De Local Comercial Sin Indemnización?

No todas las veces que finaliza el contrato de arrendamiento de local comercial hay indemnización, por tanto, acá hay algunas de las razones por las que puede cesar el contrato sin causación de perjuicios:

El Mutuo Consentimiento:

En los contratos mercantiles comanda el principio de la autonomía de las partes, por ello, así como el contrato nace por un acuerdo libre entre sus suscribientes, puede terminar por un pacto entre ellos.  tal y como lo expresa el artículo 1602 del código civil «el contrato válidamente celebrado por las partes, puede invalidarse por mutuo consentimiento».

La Destrucción Total del Local Comercial:

Se puede terminar el contrato de arrendamiento, sin indemnización de perjuicios, cuando el local comercial deja de servir para la destinación previamente pactada, siempre que no medie la culpa del arrendador o el arrendatario. Tal es el caso de los locales comerciales que son destruidos por marchas o protestas, por fenómenos naturales o por culpa de la administración, eventos en los cuales será el causante del daño el que deberá repararlo. 

Por la expiración del tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento

Si bien le asiste a las partes la facultad de terminar el contrato de arrendamiento cuando expira el plazo del mismo, existen excepciones relativas a la renovación y a la prorroga del contrato, las cuales puede consultar con mayor detalle y profundidad en nuestro blog «Terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial: Guía Definitiva para el Arrendatario». 

Por la extinción del derecho del arrendador sobre el local comercial

Siempre y cuando la circunstancia que causa la extinción sea conocida por el arrendatario al momento de suscribir el contrato, en caso contrario, se causará la correspondiente indemnización de perjuicios. También se causará la indemnización de perjuicios cuando sea el arrendador quien cause con culpa la extinción de su derecho sobre el local comercial en medio de la vigencia del contrato de arrendamiento.

Incumplimiento mutuo del contrato de arriendo de local comercial

Incumplimiento mutuo del contrato de arriendo de local comercial: Tal y como lo contempla el artículo 1609 del código civil, en los contratos bilaterales nadie esta en mora de cumplir lo pactado si su contraparte no ha cumplido, por tal motivo, la reiterada jurisprudencia ha establecido que cuando ambas partes tienen obligaciones que se ejecutan al mismo tiempo y ambos incumplen, el contrato se debe dar por terminado sin indemnización de perjuicios para las partes. Si bien, para el caso de los contratos de arrendamiento de local comercial es raro que se presente esta causal, ya que las obligaciones generalmente no se pactan para ejecutarse al mismo tiempo, pueden presentarse casos inusuales.

Mutuo desistimiento tácito del contrato de arriendo de local comercial

Como ya se expreso, el contrato puede terminarse sin indemnización de perjuicios cuando existe un mutuo acuerdo entre las partes, dicho lo anterior, la jurisprudencia ha reconocido que se puede interpretar la intensión de las partes de desistir el negocio a través de su conducta, cuando las mismas a través de actos recíprocos demuestran su intención de abandonar total o parcialmente el contrato, por ejemplo, puede suceder que celebrando un contrato de arrendamiento de local comercial el arrendador nunca entregue el bien, el arrendatario nunca entregue el deposito o el primer canon de arrendamiento y las partes nunca exijan el cumplimiento del contrato a la otra.  

Expropiación Por Interés publico 

Cuando el estado requiera el inmueble por utilidad publica podrá expropiarlo, no obstante, deberá permitir al arrendatario las últimas labores necesarias para recoger los frutos pendientes, en caos de que la urgencia sea tal que impida la recolección de los frutos pendientes, deberá indemnizarlos. 

Fuerza mayor o caso fortuito

Un eximente de la responsabilidad general es la fuerza mayor y el caso fortuito, las cuales se pude entender como circunstancias no que se podían prever o resistir y que impiden la ejecución del contrato de arrendamiento comercial, tales son los casos de los desastres naturales, en estos eventos no se genera indemnización para ninguna de las partes por la terminación del vinculo contractual.

¿Cómo se calcula la indemnización en la terminación del contrato de arrendamiento comercial?

La indemnización en la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial depende de si se termina por culpa del arrendador o el arrendatario, de la siguiente forma:

En Caso De Terminación Por Culpa Del Arrendatario

La indemnización por la terminación del contrato de arrendamiento comercial por culpa del arrendatario se calcula sumado los cánones de arrendamiento faltantes entre la fecha de la terminación del vínculo contractual y la fecha da lugar al vencimiento del contrato, así lo determina el artículo 2003 del código civil de la siguiente forma:

“(…)

ARTICULO 2003. <RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA FINALIZACION DEL CONTRATO>. Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.

(…)”

En Caso De Terminación Por Culpa Del Arrendatario

Para el caso de la indemnización en favor del arrendatario el calculo es más complicado, por cuanto el código civil o el código de comercio no consagran una norma especial para la reparación del arrendatario en caso de terminación del contrato por culpa del arrendador, por tal motivo, nos debemos remitir a la norma general, la cual comprende el daño emergente y el lucro cesante, dicha estipulación la indica el artículo 1613 del código civil, de la siguiente manera:

“(…)

ARTICULO 1613. <INDEMNIZACION DE PERJUICIOS>. La indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento.

Exceptúense los casos en que la ley la limita expresamente al daño emergente.

(…)”

Para el cálculo del monto a indemnizar debe entenderse el lucro cesante como los frutos que dejará de percibir el arrendatario por culpa del incumplimiento contractual del arrendador y el daño emergente como la pérdida de valor que sufren los bienes del arrendatario por la misma causa, así lo expresa el artículo 1613 del código civil cuando refiere:

“(…)

Artículo 1614. Daño emergente y lucro cesante

Entiéndase por daño emergente el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.

(…)”

Por lo expuesto, es de suma importancia que los arrendatarios de locales comerciales lleven al día la contabilidad de cada establecimiento de comercio, ojalá, dicha contabilidad sea certificada por un contador público, esto en la medida en que es de vital importancia probar las utilidades, el inventario y el valor del establecimiento de comercio a la hora de demandar el daño emergente y el lucro cesante ocasionado por la finalización del contrato de arrendamiento por culpa del arrendador.

Cláusulas penales en la indemnización causada por la terminación del contrato de arrendamiento comercial culposa:

Las cláusulas penales son cláusulas sancionatorias que permiten a las partes pactar cual será el monto de la indemnización a pagar como resultado del incumplimiento contractual efectuado por alguna de ellas, dichas cláusulas si bien se rigen por el principio de la libre autonomía de las partes, tiene limitaciones en cuanto a su pacto, dichas limitaciones se pueden resumir en:

• Cobro de daños adicionales a la cláusula penal: Se entenderá en todo caso que no se puede reclamar la cláusula penal y adicionalmente los perjuicios adicionales o la pretensión principal del contrato, a menos que así lo expresen las partes en el contrato o que la cláusula penal se pacte por el simple retardo.

• Exigibilidad de la cláusula penal: Para que la cláusula penal sea exigible el deudor deberá estar constituido en mora, esto es, cuando se vence el plazo para cumplir o cuando no existiendo un plazo para cumplir la obligación el acreedor solicita la constitución en mora del deudor en la correspondiente demanda.

• Cumplimiento parcial: Si el deudor cumplió parcialmente el contrato y el acreedor convino en aceptar el cumplimiento parcial, la pena se podrá reducir proporcionalmente a su cumplimiento.

• Valor máximo de la clausula penal: Cuando se pacte una contraprestación en dinero sobre la prestación objeto del contrato, la cláusula penal no podrá exceder el valor de dicho monto, para el caso de los contratos de arrendamiento de local comercial dicho valor será la sumatoria de los cánones de arrendamiento que se pretendan generar durante toda la vigencia o plazo del contrato. 

¿Qué Vías Tienes Para Reclamar La Indemnización?

Para reclamar la indemnización por terminación del contrato de arrendamiento comercial, se pueden seguir las siguientes vías:

• Negociación directa: Un refrán popularizado ente los abogados es el de “más vale un mal acuerdo que un buen pleito”, considerando los dispendiosos tiempos de respuesta de la rama judicial, siempre es mejor llegar a buen termino con la contraparte.
• Conciliación: La conciliación no solo es recomendable si no que para el caso de la jurisdicción ordinaria civil es un requisito de procedibilidad, dicho requisito solamente es eludible cuando se solicitan medidas cautelares o cuando se desconoce la dirección física o electrónica del demandado.
• Demanda judicial: Si no se logra un acuerdo a través de la negociación directa o la conciliación, se debe acudir a la jurisdicción ordinaria con la finalidad de reclamar los perjuicios y las indemnizaciones del caso, si no cuentas con un abogado de cabecera contactos, estaremos encantados de brindarte toda nuestra experiencia y conocimiento.

¿Recomendaciones Para Arrendadores y Arrendatarios?

Para prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, se recomienda a arrendadores y arrendatarios tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

Celebrar el contrato por escrito

Los contratos como tal son acuerdos de voluntades, por ello, no es requisito que el contrato de arrendamiento de local comercial se celebre por escrito, no obstante, es de gran utilidad que lo este, ya que en el mismo servirá de prueba de todas aquellas obligaciones por las que se regirá el contrato.

Contar con Asesoría Legal

En firma García podemos aportarte toda nuestro conocimiento y experiencia ganada a través de los años con nuestra red de clientes empresas, para facilitarte la vida y ahorrarte la gran cantidad de problemas que suelen presentarse en estos ámbitos, CONTÁCTANOS.

Cumplir diligentemente tus obligaciones

Recuera que una de las razones para perder la indemnización de perjuicios es incumplir el contrato de arrendamiento, por tanto, asegúrate de cumplir con todas tus obligaciones a tiempo.

Pactar Cláusulas Penales:

Una forma de ahorrarte el trabajo de probar el valor de tu establecimiento de comercio y los ingresos que este recibía es contemplando cláusulas penales bien configuradas que frente a cualquier perdida o detrimento en tu establecimiento de comercio te permita demandar cifras previamente pactadas.

Documenta todo

Es importante que tengas pruebas de los hechos más relevantes ocurridos en tu relación contractual, procura que toda comunicación se haga a través de correos electrónicos o WhatsApp, para que puedas demostrarlos eventualmente.

Conoce la ley

Estudia los artículos que regulan la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, los cuales son del articulo 518 al 524 del código de comercio y en lo no regulado por tales artículos se regula por los artículos del 1974 al 2052 del código civil. 

No firmes nada sin entenderlo

Si tienes dudas sobre algún documento, consulta con un abogado antes de firmarlo, ya que puedes terminar renunciando a tus derechos sin ser consciente de ello o aceptando una posición menos favorable de la que tienes.

Comunícate de forma clara y respetuosa

Mantén una comunicación abierta y transparente con el arrendador para evitar malentendidos y facilitar la resolución de cualquier conflicto.

¡Recuerda!

Una asesoría a tiempo te puede ayudar a aprovechar oportunidades comerciales importantes que te otorguen convenios sólidos, duraderos y beneficiosos, tu negocio merece el conocimiento más especializado que puedas darle.

¿Quieres profundizar en algún aspecto específico de la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial?

Haz clic acá para consultar con un experto. 

Enlaces de interés:

Código de comercio artículos del 518 al 524: Haz clic aquí.

Aprende sobre tus derechos ante la terminación del contrato de arrendamiento comercial: Haz clic aquí. 

Aprende a redactar un contrato de arrendamiento de local comercial aprueba de balas con nuestro blog Haz clic aquí.

Conoce todos nuestros blogs para que estés siempre informado: Haz clic aquí.

Conoce más sobre nuestro servicio de asesoría legal permanente: Haz clic aquí.