Terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial: Guía Definitiva para el Arrendatario

Arrendar un local comercial es un paso fundamental para muchos emprendimientos y empresas. Este espacio se convierte en el hogar de tu negocio, donde se construyen sueños, se atiende a clientes y se generan ingresos. Sin embargo, la relación arrendador-arrendatario puede presentar desafíos, especialmente al acercarse el fin del plazo del contrato, donde el local comercial de tu establecimiento de comercio puede verse en peligro. Para que este proceso no te tome por sorpresa y puedas proteger tu negocio al máximo, te presento esta guía completa sobre tus derechos como arrendatario.

El Contrato: Tu Escudo Legal contra la terminación del contrato de arrendamiento comercial

El contrato de arrendamiento es el documento que rige la relación entre arrendador y arrendatario. Conforme a como lo indica el Artículo 1602 del código de civil, el contrato es ley para las partes y estas no pueden desconocerlo si no por mutuo acuerdo o causas legales, así el referido articulo:

“(…)

ARTÍCULO 1602. <LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES>. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

(…)”

Por esa razón, es de vital importancia que revises tu contrato, ya que en este es donde se establecen las condiciones del arrendamiento, en especial las relativas a los derechos y las obligaciones de cada parte y el plazo del convenio, adicionalmente, es donde se regula como debe llevarse a cabo la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial. Dicho lo anterior, es esencial que lo revises a fondo, prestando especial atención a las siguientes cláusulas:

Duración del contrato

Por norma general los contratos comerciales no se pueden terminar mientras esté vigente su plazo, salvo por el incumplimiento contractual de alguna de las partes, no obstante, el plazo tiene una especial relevancia en los contratos de arrendamiento de local comercial, ya que la ley otorga 2 fundamentales derechos a los arrendatarios de locales comerciales que los protegen de los daños que se pueden llegar a causar por una terminación abusiva o intempestiva del contrato, estos derechos son:

1. La prórroga automática del contrato de arrendamiento de local comercial, bajo las exactas mismas condiciones, cuando el arrendador no presenta el preaviso de terminación del contrato con 6 meses de anticipación al vencimiento de su término.

2. Y el derecho del arrendatario a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial cuando acumula 2 años o más con el mismo establecimiento de comercio. Sin embargo, ten presente que a diferencia de la prorroga que contempla el Artículo 520 del código de comercio, la renovación no otorga la extensión del contrato inicial bajo las mismas condiciones, a menos que las partes de mutuo acuerdo así lo decidan, de lo contrario, deberán ponerse de acuerdo sobre las nuevas condiciones y términos que comprenderán la renovación.

5. Causales de terminación unilateral

Si te están activando alguna cláusula de terminación unilateral del contrato, ten presente que por regla general las causales de terminación unilateral están prohibidas, ya que las partes deben procurar el cumplimiento del contrato, no su terminación, no obstante, la jurisprudencia las ha admitido cuando se estipulan para asuntos específicos que sean de gran relevancia. Para que tengan eficacia deben cumplir finalidades legitimas que protejan ponderadamente los intereses de las partes dentro del contrato, no deben de ser abusivas o pretender la liberación injustificada del contrato a alguna de las partes, tampoco deben contener supuestos genéricos o demasiado amplios o ambiguos.

2. Preaviso

Ten presente que, si tu contrato contempla un término, para la presentación del preaviso, inferior a los 6 meses que establece el Aartículo 520 del código de comercio, dicha la estipulación quedará si efectos y se dará aplicación al plazo estipulado en la ley, ya que no es de libertad de las partes negar las normas jurídicas, a menos que la ley así lo autorice, como en el caso de las normas supletivas.

14. Renovación automática:

Analiza si tu contrato contempla de antemano las condiciones en las que se deberá renovar, ya que la ley permite que en los contratos de arrendamiento de local comercial las partes pre acuerden las condiciones obligatorias que deberán suscribir en caso de que nazca el derecho a la renovación en cabeza del arrendatario, en ese evento, podrás exigir que se cumplan las condiciones previamente pactadas y te evitarás el tener que renegociarlas nuevamente.

Derecho a la Renovación: La Continuidad de tu Establecimiento de comercio:

En Colombia, el Artículo 518 del código de comercio, otorga el derecho a renovación al arrendatario de local comercial cuando ha permanecido con el mismo establecimiento comercial 2 años o más, dicho derecho se consagra como una limitación a la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial que puede ejercer el arrendador cuando se vence el plazo del contrato, ya que por regla general mientras el contrato este vigente el arrendador no lo puede terminar, no obstante, uno de los inconvenientes de este derecho es que las partes deben ponerse de acuerdo sobre las condiciones que regirán el contrato renovado, lo cual puede llegar a ser difícil si el interés del arrendador es el de terminar definitivamente el contrato, por lo cual, es recomendable que las condiciones de la prorroga se pacten anticipadamente en el contrato inicial.

¿Y si no se llega a un acuerdo sobre las condiciones de la renovación?

En caso de que las partes no se puedan poner de acuerdo sobre la forma en que se llevará a cabo la renovación, el Articulo 519 del código del comercio estableció que quien definirá dichas controversias será la justicia ordinaria en el proceso verbal sumario mediante la intervención de peritos. No obstante, debido a los extensos tiempos de la rama, es recomendable suscribir una cláusula compromisoria que permita que la controversia sea dirimida por un árbitro de la cámara de comercio, los cuales al ser una justicia privada y de pago ostentan tiempos de respuesta mucho más razonables.

¿El arrendador se puede negar la suscribir la renovación?

¡Importante! El arrendador solo puede negarse a suscribir la renovación del contrato cuando se cumplan las siguientes dos condiciones, la primera es que haya comunicado mediante el preaviso de 6 meses la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial y la segunda es que se presente alguna de las siguientes eventualidades:

• Necesidad del inmueble: Necesite el inmueble para habitarlo, desarrollar su propio establecimiento de comercio, siempre que la actividad mercantil sea sustancialmente diferente a la del arrendatario desalojado o cuando decida realizar mejoras o construcciones que requieran la entrega del inmueble, en el último evento el arrendatario gozará de un derecho de preferencia sobre el arrendamiento del inmueble una vez finalicen las obras. 

• Incumplimiento grave del contrato por parte del arrendatario: Aunque el incumplimiento del contrato causa la perdida del derecho a renovación del arrendatario, debe tenerse presente que el incumplimiento debe ser grave y lesivo para el arrendador. 

Causales de Terminación: ¿Cuándo puede finalizar el contrato:

La terminación del contrato de arrendamiento comercial puede finalizar por diversas causas, las más comunes pueden ser:

• Mutuo acuerdo: Ambas partes deciden dar por terminado el contrato.
• Vencimiento del plazo: El contrato llega a su fecha de finalización y no le asiste el derecho a prorroga o renovación al arrendatario.
• Incumplimiento contractual: Cuando una de las partes incumple con las obligaciones establecidas en el contrato puede darse a lugar a la terminación del mismo, en este evento, el llamado a dar por terminado el contrato es un juez de la república, sin perjuicio de las cláusulas de terminación unilateral y las compromisorias que se hallan pactado.
• Expropiación: El inmueble expropiado por el Estado debe entregarse aún en detrimento del arrendatario.
• Fuerza mayor o caso fortuito: Son eventos imprevistos e inevitables que hacen imposible el uso del inmueble y en los cuales no interviene ni la voluntad ni la culpa de las partes.
• Ruina del inmueble: Si el inmueble se encuentra en un estado de deterioro tal que representa un peligro para la seguridad del arrendatario o de terceros es probable que la administración o un juez de la republica pueda ordenar su demolición, lo que inevitablemente daría lugar a la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, con la posibilidad que la parte afectada pueda demandar a la culpable por los daños ocasionados como resultado de que el local comercial haya llegado a ese nivel deterioro.

Desahucio al arrendatario a la terminación del contrato:

Es relevante mencionar que el arrendatario no tiene el derecho de practicar el desahucio por cuenta propia, debiendo en todo caso acudir a la justicia ordinaria mediante la acción de restitución de inmueble arrendado, sin embargo, si negó el derecho a la prorroga o a la renovación al momento de la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, debiendo concederlo, es probable que le sea negada dicha restitución.    

Indemnización:  Compensación por los daños ocasionados por una indebida terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.

Lamentablemente existen casos en los que frente a un desacuerdo el arrendador entorpece la actividad mercantil del arrendatario o simula una de las causales que le facultan para negar la renovación del contrato a al vencimiento de su plazo, en estos casos el arrendador debe indemnizar a el arrendatario los daños que pueda llegar a percibir como consecuencia de lo referido, dichos daños se catalogan en lucro cesante y daño emergente. 

Protege tu Depósito en Garantía a la terminación del contrato:

El depósito tiene el propósito de garantizar el pago de los cánones de arrendamiento pendientes o el pago de las reparaciones que sean necesarias una vez se realice la entrega del bien, una manera en la que puedes proteger el pago de tu deposito es asegurándote de que el local comercial este en óptimas condiciones, para tal caso, es recomendable que se suscriba un acta de entrega a satisfacción por el arrendador del local comercial, esta acta te servirá de comprobante de las condiciones en las que el local comercial fue entregado, otra manera en la que puedes garantizar el pago del depósito es negándote a pagar el ultimo canon de arrendamiento, debido a que el depósito tiene por finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, es válido que el arrendador se pague el ultimo canon de arrendamiento con dicha suma, de esa manera, asegurarás la devolución del depósito al momento de finalizar el contrato.

¡Importante! Cuando hagas el acta asegúrate de realiza un inventario detallado del estado del local al inicio y al final del contrato, con fotos o videos como evidencia, para evitar conflictos sobre el real estado del local comercial.

Pasos a Seguir si el Arrendador Quiere Terminar el Contrato:

Si tu arrendador te notifica su intención de terminar el contrato, mantén la calma y sigue estos pasos:

• Revisa el contrato: Verifica las causales de terminación, el plazo del contrato y las condiciones para la renovación.
• Exige una justificación por escrito: Esto es importante por que si te asiste el derecho a renovación y el arrendador expresa una motivación distinta a las que le otorgan el derecho a negar dicha renovación, tendrás una evidencia de que las motivaciones del arrendador no son suficientes para terminar el contrato de arrendamiento de local comercial.
• Negocia: Intenta llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes. Puedes negociar una indemnización justa, un plazo mayor para desocupar el local o incluso la renovación del contrato con nuevas condiciones, un mal acuerdo siempre será mejor que un buen pleito.
• Busca asesoría legal: Si no cuentas con un abogado de cabecera, contáctanos, estaremos felices de aportarte todo nuestro conocimiento y experiencia acumulada con nuestra red de clientes empresas.

Consejos Clave para Proteger tus Derechos al finalizar el contrato.

Documenta todo

Es importante que tengas pruebas de los hechos más relevantes ocurridos en tu relación contractual, procura que toda comunicación se haga a través de correos electrónicos o WhatsApp, para que puedas demostrarlos eventualmente.

Conoce la ley

Estudia los artículos que regulan la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, los cuales son del articulo 518 al 524 del código de comercio.

No firmes nada sin entenderlo

Si tienes dudas sobre algún documento, consulta con un abogado antes de firmarlo, ya que puedes terminar renunciando a tus derechos sin ser consciente de ello o aceptando una posición menos favorable de la que tienes.

Comunícate de forma clara y respetuosa

Mantén una comunicación abierta y transparente con el arrendador para evitar malentendidos y facilitar la resolución de cualquier conflicto.

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¡Recuerda!

Una asesoría a tiempo te puede ayudar a aprovechar oportunidades comerciales importantes que te otorguen convenios sólidos, duraderos y beneficiosos, tu negocio merece el conocimiento más especializado que puedas darle.

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Enlaces de interés:

Código de comercio artículos del 518 al 524: Haz clic aquí.

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